Hausordnung

Eine gute Hausordnung bezieht sich immer auf das Objekt

   
 

Die Hausordnung immer auf das Objekt beziehen.

Das Zusammenleben von Menschen bedarf einiger Grundregeln und Strukturen. Dies gilt in Mehrfamilienhäusern besonders. Dort leben Menschen unterschiedlichen Alters und unterschiedlichster Herkunft mit grundverschiedenen Einstellungen und Lebensgewohnheiten auf begrenztem Raum und müssen auf die eine oder andere Weise miteinander auskommen.

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht daher auch ausdrücklich vor, daß der Gebrauch des Sondereigentums sowie des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluß geregelt werden können, (vgl. hierzu § 15 WEG). In § 21 ist darüber hinaus ausdrücklich bestimmt, daß die Aufstellung einer Hausordnung zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört. Dies bedeutet in der Praxis, daß auch eine Mehrheit von Eigentümern das Verlangen eines Einzelnen oder einer Minderheit nach einer Hausordnung nicht verhindern kann.

Was sollte geregelt werden ?
Wichtig bei der Aufstellung einer Hausordnung ist die Berücksichtigung der individuellen Verhältnisse. Es reicht in der Regel nicht aus, eine Musterhausordnung aus irgendeinem Ratgeber oder einem Formularbuch zu entnehmen, wenngleich solche Muster durchaus einen Rahmen für die eigene Hausordnung abstecken können.
Im einzelnen ist zu empfehlen, in der Hausordnung folgende Fragen zu regeln:
· Allgemeine Ruhezeiten;
· Reinigungspflichten innen und außen;
· Allgemeine Pflichten der Hausbewohner (z. B. Schließen von Außentüren und Fenstern);
· Räum- und Streupflichten im Winter;
· Benutzung von gemeinschaftlichen Einrichtungen (Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller, Garten, Spielplatz usw.);
· Benutzung der Tiefgarage.

Wichtig: die passenden Bestimmungen finden!
Im Rahmen dieses Beitrages ist es nicht möglich, auf Einzelheiten einzugehen, was die Regelungen angeht. Hier sollte auf einer Eigentümerversammlung oder im im direkten Gespräch mit dem Eigentümer ein Rahmen gesetzt werden, der den individuellen Gegebenheiten am besten entspricht. So wird es kaum möglich sein, allgemein passende Regeln zu finden, die auf eine Anlage des Seniorenwohnens gleichermaßen Anwendung finden wie auf Ferienwohnungen.

Grundsätzlich gilt, daß eine Hausordnung natürlich nicht im Widerspruch stehen darf zu Vereinbarungen (Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung) oder gar dem Gesetz und schon gar nicht dem gesunden Menschenverstand. So gilt natürlich der Grundsatz, daß jeder Eigentümer sein Sondereigentum so nutzen darf, wie es ihm beliebt, es sei denn, es entstehen unzumutbare Beeinträchtigungen für andere Miteigentümer. So kann eine Hausordnung beispielsweise nicht verbieten, daß in einer Wohnung Ausländer oder Asylbewerber untergebracht werden. Auch wäre es nicht möglich, jegliche musikalische Betätigung grundsätzlich zu verbieten oder die Nutzung einer gemeinschaftlichen Waschküche auf den Vormittag zu beschränken.

Eigentümer muß Mieter auf Hausordnung verpflichten
Eine Hausordnung gilt für alle Hausbewohner, egal ob Eigentümer oder Mieter. Den Eigentümer einer vermieteten Wohnung trifft daher die besondere Verpflichtung, seinen Mieter zu verpflichten, die Hausordnung einzuhalten, eine entsprechende Bestimmung gehört daher in jeden Mietvertrag, ebenso, daß auch Änderungen der Hausordnung durch Verwaltung oder Eigentümerversammlung festgelegt werden können und dann auch auf den jeweiligen Mietvertrag Anwendung finden.

Nachfolgend möchte ich einige beliebte Streitpunkte aufgreifen, die immer wieder zu Konflikten führen:

Haustierhaltung
Grundsätzlich kann die Haltung von Haustieren durch Beschluß einer Versammlung oder durch Bestimmung des Verwalters nicht verboten werden, so etwas wäre nur möglich durch Vereinbarung, also durch notarielle Übereinkunft, an der alle Miteigentümer mitwirken. Durchaus sinnvoll sind jedoch Grundregeln für die Tierhaltung. So muß ausgeschlossen sein, daß Hunde und Katzen frei herumlaufen, zu Schmutz und Gestand führen oder unsachgemäß gehalten werden. Zulässig ist auch eine allgemeine Bestimmung zur Verhinderung der Haltung von Kampfhunden.

Kinderspielen
Keinesfalls darf das Spielen von Kindern generell verboten, jedoch ist es grundsätzlich zulässig, das Spielen und Toben von Kindern im Treppenhaus oder sonstigen Gemeinschaftseinrichtungen zu untersagen. Existiert ein gemeinsamer Spielplatz, so muß Kindern dort das Spielen zu normalen Tageszeiten (ausgenommen festgelegte Ruhezeiten) erlaubt sein, jedoch immer in einem Rahmen, der nicht zu unzumutbaren Belästigungen führt.

Garage, Parkplatz oder Stellplatz
Besteht eine gemeinsame Tiefgarage oder ein Parkplatz, so kann die Nutzung dort durchaus eingeschränkt werden, z. B. durch das Verbot, nicht verkehrstüchtige Fahrzeuge dort abzustellen oder KFZ.-Reparaturen auszuführen. Dient die Garage bzw. der Parkplatz insgesamt dem gemeinsamen Gebrauch, es bestehen also keine Miteigentums- oder Sondernutzungsrechte an den einzelnen Stellplätzen, so kann auch die Erhebung von Gebühren für die Nutzung durchaus der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen.

Sanktionen
Die Aufstellung einer Hausordnung ist recht einfach, die Durchsetzung oft viel schwieriger. Was ist zu tun, wenn einzelne Hausbewohner sich gegen die Regeln der Hausordnung verhalten? Generell sind zunächst Abmahnung(en) notwendig, je nach Schwere des Verstoßes sind jedoch auch Sanktionen möglich. So kann z. B: einem Hausbewohner die Tierhaltung ggf. ganz untersagt werden, wenn trotz mehrfacher Abmahnungen unzumutbare Beeinträchtigungen Dritter weiter gegeben sind. Im Extremfall kann einem Eigentümer das Eigentum gänzlich entzogen werden, wenn nur so gröbste Beeinträchtigungen ausgeschlossen sind. Solche Fälle sind jedoch äußerst selten. Dem Verfasser ist nur ein einziger Fall bekannt, wo die Entziehung des Eigentums tatsächlich angedroht werden mußte. Hier handelte es sich um den Fall eines offensichtlich geistig gestörten Hausbewohners, der in seiner Wohnung feuergefährliche Stoffe lagerte, was bereits zu einem Wohnungsbrand geführt hatte.

Dieser Artikel soll sie als Wohnungseigentümer anregen, über die Abfassung einer individuellen Hausordnung nachzudenken. Sie können und sollten aber auch nicht alles regeln. Eine solche Absicht birgt die Gefahr in sich, im Haus ein Klima von Bespitzelung und gegenseitigem Mißtrauen zu schaffen, und das sollte eine Hausordnung auf keinen Fall berwirken.